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Kauf einer Eigentumswohnung

Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht.

Das Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnungen selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum).
Einzelnen Wohnungseigentümern können Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen.

Das Regelwerk der Wohnungseigentümer untereinander stellt die sogenannte Teilungserklärung dar. Darin befinden sich Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich diese Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages ebenfalls zur Kenntnis nehmen, denn sie treten in diese Rechtsstellung ein.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollte sich der Käufer vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Rückstände bestehen. Auch kann die Gemeinschaft für Sannierungen Umlagen beschießen, die der Käufer treffen können. Deshalb ist das lesen der Protokolle der Eigentümerversammlung eine Informationsmöglichkeit. Beschüsse der Eigentümergemeischaft können auch verbindliche Regelungen enthalten, und sollte eingesehen werden.

Bis Jahresende noch sicher grunderwerbssteuerfrei Immobilien in eine BGB-Gesellschaft einbringen!

Bis Jahresende noch sicher grunderwerbssteuerfrei Immobilien in eine BGB-Gesellschaft einbringen!

Wenn Sie ein Grundstück, das Ihnen allein gehört, in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR) einbringen, wird entsprechend Ihrem Anteil an der Gesellschaft keine Grunderwerbsteuer erhoben. Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (kurz: MoPeG) wurde bereits am 10.08.2021 verkündet und tritt zum 01.01.2024 in Kraft. In ihm wird das Gesamtshandseigentum abgeschafft und damit greift die Befreiung im Grunderwerbsteuerrecht nicht mehr. Fehler oder gewollt. Wer sicher noch gestallten will, muss bis zum Jahresende handeln.

Wer umfangreichen Grundbesitz aus steuerlichen Gründen auf seine Kinder übertragen möchte, jedoch „das Heft nicht aus der Hand geben will“, hat verschiedene Möglichkeiten, seinen Einfluss auch weiterhin geltend zu machen. Eine Möglichkeit ist Vorbehalt eines Nießbrauchrechts. Es bietet sich aber auch die Gründung einer Grundstücksverwaltungsgesellschaft in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwischen Eltern und Kindern an( BFH (Urteil vom 14.9.94, II R 95/92). Der wesentliche Vorteil der Familiengrundstücks-GbR im Vergleich zum Nießbrauch besteht darin, dass diese sehr viel mehr zivilrechtliche und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bezogen auf den übertragenen Grundbesitz bietet, als dies beim Nießbrauch der Fall ist. So lassen sich bei der Grundstücksverwaltungs-GbR

die Stimmrechte abweichend von der Vermögensbeteiligung so regeln, daß der bisherige Eigentümer trotz Übergabe seines wesentlichen Grundbesitzes „Herr im Hause“ bleibt,

über die Gewinnverteilung die Erträge des übertragenen Vermögens je nach Bedarf und steuerlich gewünschtem Ergebnis einerseits schwerpunktmäßig den Eltern vorbehalten, andererseits schwerpunktmäßig den Kindern zuweisen,

durch Geschäftsführungs- und Verwaltungsregelungen und Auseinandersetzungsverbote, die Beleihung und die Veräußerung des übertragenen Grundbesitzes wirksam verhindern.

Ausscheiden von Gesellschaftern kann teile Grunderwerbssteuerfrei übertragen werden an Mitgesellschafter oder neue Gesellschafter, wenn bestimmter Prozentsatz nicht überschritten wird und/oder Haltefristen eingehalten werden.

Wer umfangreichen Grundbesitz in Bruchteilseigentum oder Erbengemeinschaften hat, wurde vielfach auch die Grundstücksverwaltungs-GbR gewählt, insbesondere wenn langfristig mit Gesellschafterwechsel zu rechnen war. Ein Fall ist das ein Familienstamm keine Kinder hat und ein Ausscheiden langfristig zu erwarten war.

Durch die Abschaffung der Gesamthand wird zukünftig – wie auch bei Übertragung an eine GmbH – Grunderwerbsteuer fällig.

Im Jahressteuergesetz 2023 soll noch eine 2 jährige Übergangsfrist geschaffen werden, ob das kommt ist unklar, weil das Gesetzgebungsverfahren sich durch Anrufung des Vermittlungsausschusses durch die Länder verzögert. Wer sicher sein will, sollte noch vor Jahresende handeln.

Claus-Rudolf Löffler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuern, Notar in Hannover

Immobilienrecht

Immobilienrecht

Damit Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vom Gesetzgeber eingeschaltet. Der Notar gestaltet rechtlich ausgewogen und hilft Risiken zu vermeiden, er besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer.

So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages.
Immobilienkaufverträge können z.B. den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts betreffen. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude – Haus oder Wohnung – erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.

Folgende Aspekte regelt Der Notar in jedem Immobilienkaufvertrag:

  • Sicherung von Käufer und Verkäufer
  • Löschung oder Fortbestand von Belastungen
  • Gewährleistung für Mängel
  • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
  • Aufteilung der Erschließungskosten und das
    Erfordernis einer Vermessung (Teilflächenkauf).

Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

Übergang des Eigentums

Übergang des Eigentums

Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, wird der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums zum Grundbuch einreichen.

Für den Verkäufer bedeutet dies die Sicherheit, dass er sein Eigentum erst verliert, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Der Notar stellt durch diese Vertragsgestaltung sicher, dass auch der Verkäufer keine ungesicherte Vorleistung erbringt.
Der Übergang des Eigentums auf den Käufer hängt regelmäßig von weiteren Voraussetzungen ab. Insbesondere muss der Notar dem Grundbuchamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes mit vorlegen. Diese wird erst erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurd

Kaufpreisfälligkeit

Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis sollte vom Käufer erst gezahlt werden, wenn sicher ist, dass der Käufer seinerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten wird.

Deshalb sieht der Kaufvertrag vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Voraussetzungen sind vollständig aufzuführen.

Die Fälligkeit des Kaufpreises wird davon abhängig gemacht,

– dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen,

– dass die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist – dadurch wird die Eigentumsverschaffung gesichert,
– dass die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch zu löschen,
– dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt (unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein Vorkaufsrecht zu).

Wir veranlassen alles Erforderliche, damit diese Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, teilt der Notar den Vertragsbeteiligten dies mit. Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung dem Käufer vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden.

Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

Damit ist der Zeitpunkt gemeint, zu dem das Grundstück wirtschaftlich auf den Käufer übergeht.

Der Käufer darf von diesem Zeitpunkt an das Grundstück in Besitz nehmen, alle Erträge des Grundstücks – also z.B. Mieteinnahmen – stehen ihm zu, er muss aber auch alle Kosten – also z.B. die Grundsteuern, die Müll- und Abwassergebühren, Strom – tragen.
In der Regel ist in dem Kaufvertrag bestimmt,  dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet. Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher übernehmen, etwa weil er schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, wird der Notar den Vertragsparteien Regelungen vorschlagen, die auch den Verkäufer absichern

Kreditsicherheiten und Fianzierung

Kreditsicherheiten und Fianzierung

Typische Kreditsicherheiten sind Grundschulden und Hypotheken. Diese werden auch als Grundpfandrechte bezeichnet.

Kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, ist vielmehr zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank oder eines privaten Kreditgebers erforderlich. Nimmt der Käufer bei seiner Bank ein solches  Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen dem Käufer und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens.
Damit die Bank dem Käufer das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks kann das Grundstück als Sicherheit verwenden werden, indem der Käufer zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellt. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt.

Die Erklärung, mit der der Käufer einer Eintragung der Grundschuld zustimmt, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung – der sogenannten Zweckerklärung – geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Es ist mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Verbindlichkeiten gesichert werden, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können. Dabei ist zu beachten, dass die Zweckerklärung in der Regel nicht in der Grundschuldurkunde, sondern direkt mit der Bank vereinbart wird. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, dass die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozess gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung durch ein Schuldanerkenntnis mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.

Die Hypothek kann in gleicher Weise wie die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen dienen. Zwischen beiden Sicherungsmitteln bestehen zwar Unterschiede, für den Darlehensnehmer wirken sich diese aber im Regelfall nicht aus.

Kauf einer Eigentumswohnung

Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht.

Das Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnungen selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum).
Einzelnen Wohnungseigentümern können Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen.

Das Regelwerk der Wohnungseigentümer untereinander stellt die sogenannte Teilungserklärung dar. Darin befinden sich Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich diese Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages ebenfalls zur Kenntnis nehmen, denn sie treten in diese Rechtsstellung ein.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollte sich der Käufer vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Rückstände bestehen. Auch kann die Gemeinschaft für Sannierungen Umlagen beschießen, die der Käufer treffen können. Deshalb ist das lesen der Protokolle der Eigentümerversammlung eine Informationsmöglichkeit. Beschüsse der Eigentümergemeischaft können auch verbindliche Regelungen enthalten, und sollte eingesehen werden.